Desgraciadamente desde el departamento legal en Fisconsult, hemos estado viendo casos de compras inmobiliarias incorrectas que se convierten en pesadillas cuando en realidad deberían ser motivo de felicidad para cualquier persona, al adquirir una nueva propiedad.

Existen muchos motivos por lo cual esto puede ocurrir, pero básicamente se debe a una mala asesoría legal y de bienes raíces, sumada al desconocimiento de los aspectos legales que involucran la adquisición y registro de un bien inmueble en República Dominicana. Por esta razón queremos mostrarles los pasos a seguir para registrar correctamente un inmueble en nuestro país.

Todos estos pasos están amparados en la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, promulgada el 23 de marzo del 2005, la cual rige todos los aspectos relacionados al registro de terrenos ubicados en la República Dominicana, las mejoras construidas o fomentadas sobre los mismos, así como todos los derechos reales que puedan afectarlos. Con la promulgación de esta Ley, se dotó al sistema dominicano, de un marco normativo más flexible que permitiera dar respuestas ágiles, seguras y eficientes, adecuadas para la realización de negocios de manera pronta e inequívoca; facilitando la incorporación de modernas tecnologías y procedimientos, tales como: la técnica del folio real (por medio del Registro Complementario), el uso del GPS para la ubicación de las parcelas, implementación de sistemas informáticos para el control y organización de archivos, publicidad de la información y manejo de operaciones en los distintos órganos de la Jurisdicción.

Todo esto como parte del esfuerzo del Poder Judicial, en la tarea de fortalecer la seguridad jurídica y la calidad de la administración de justicia de la República Dominicana.

Si bien es cierto que la razón de este artículo no es invitarle a pasar por todos los procesos y trámites legales, si queremos que entienda los pasos que su abogado o asesor legal debe seguir a fin de proceder correctamente y evitar futuros problemas.

Desde el Departamento Legal de Fisconsult, en Punta Cana deseamos que este breve artículo sea de su ayuda y disipe dudas en torno a este tema, por lo que quedamos siempre a su disposición para cualquier consulta:

1- Depuración de la Propiedad

Es de vital importancia previo a la firma del documento de compra, realizar una depuración de la propiedad, solicitando una Certificación del Estatus Jurídico del Inmueble, donde se refleja cualquier carga o gravamen, así como posibles Litis u oposiciones que pudiera tener el inmueble, debe realizarse además, un examen del Plano Catastral de la propiedad por un agrimensor. Si se trata de un apartamento, deberá revisar, además, un ejemplar del Régimen de Condominios, que es el estatuto que norma la vida en común de los condóminos.

2- Registro

Después de haber sido verificado y validado lo anterior, debe ser registrada en el Registro de Títulos correspondiente. Sólo este proceso permitirá que el acto realizado pueda ser oponible a los terceros.

Para registrar la transferencia de un inmueble y ejecutar válidamente el traspaso de la propiedad en favor del nuevo adquirente, la ley exige, como condición previa, el pago del impuesto de traspaso de propiedad y de los sellos correspondientes ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). El pago de los impuestos de transferencia del inmueble regularmente corren por cuenta del comprador.

Estos impuestos ascienden al 3% del valor total del inmueble, conforme a las disposiciones de la Ley 288-04 sobre Reforma Fiscal. Puede darse el caso de que Impuestos Internos tenga un valor superior del precio en que fue adquirido el inmueble, en este caso la Dirección General de Impuestos Internos se regirá por su tabla de valoración, independientemente del precio estipulado en la venta.

Nota: El pago del impuesto de transferencia, deberá efectuarse en el plazo de los seis (06) meses posteriores a la fecha de la firma del acto de compraventa, si no será dicho pago sujeto a una penalidad de recargos, intereses y multas aplicables, por cada mes de retraso.

Luego de todo los procesos anteriores, el adquirente deberá depositar los siguientes documentos ante el Registro de Títulos correspondiente, que dependerá del lugar en que está ubicado el inmueble:

Contrato de Venta Original.

Original del Certificado de Título.

Recibo de Pago de los impuestos de traspaso de propiedad.

Certificación del Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI)

Sellos e impuestos correspondientes.

copias de cédulas o pasaportes del comprador y vendedor.

Si se tratare de una compañía, deberán depositar lo siguiente:

Original del Acta de asamblea autorizando la venta del inmueble.

Copia del Registro Mercantil actualizado.

Una vez sometido lo anterior, el Registrador de Títulos autorizará dependiendo de que no existan errores de fondo y/o forma el nuevo certificado de títulos a nombre del nuevo adquiriente. El Certificado de Título anterior es, en consecuencia, cancelado.

La duración aproximada de este proceso en el mejor de los casos, oscila entre 30 a 45 días, siempre y cuando no exista ningún tipo de requerimiento por parte del Registrador, que pueda retrasar el procedimiento. Debido a la duración y complejidad del proceso es recomendable dejar en manos de su asesor legal el mismo, asegurando así que todo el proceso sea cumplido como dicta la ley, evitando sorpresas futuras.